Calcul de la plus-value immobilière 2026
Estimez l'impôt sur la plus-value de votre bien et votre net en poche, abattements pour durée de détention inclus.
Barème 2026 à jour
Vérifiez le calcul officiel sur la fiche officielle service-public.gouv.fr
À quoi sert cet outil ?
Estimez l'impôt sur la plus-value lors de la vente d'un bien immobilier (hors résidence principale) : abattement selon la durée de détention, impôt dû et net en poche après la vente.
Quel bien vendez-vous ?
La résidence principale est exonérée ; cet outil vise les autres biens.
Abattement pour durée de détention
| Durée de détention | Impôt (19 %) | Prélèv. sociaux (17,2 %) |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | aucun | aucun |
| 6 à 21 ans | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22 ans | exonération | 9 % |
| 23 à 30 ans | exonéré | 9 % par an |
| 30 ans et plus | exonéré | exonération |
Surtaxe de 2 % à 6 % au-delà de 50 000 € de plus-value imposable.
Comment se calcule la plus-value immobilière ?
La plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de vente d'un bien et son prix d'acquisition, corrigés de certains frais. Elle concerne les cessions de biens autres que la résidence principale (résidence secondaire, investissement locatif, terrain, local).
Le prix d'acquisition peut être majoré des frais d'acquisition (forfait de 7,5 % du prix d'achat ou frais réels) et des travaux (frais réels justifiés, ou forfait de 15 % du prix d'achat si le bien est détenu depuis plus de cinq ans). Le prix de vente est minoré des frais de cession (diagnostics obligatoires, mainlevée d'hypothèque…).
La plus-value brute ainsi obtenue est ensuite réduite par un abattement qui dépend de la durée de détention du bien, différent pour l'impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux.
L'abattement pour durée de détention
Pour l'impôt sur le revenu (taux de 19 %), l'abattement est de 6 % par an de la 6e à la 21e année de détention, puis de 4 % la 22e année : le bien est totalement exonéré d'impôt sur le revenu au bout de 22 ans.
Pour les prélèvements sociaux (taux de 17,2 %), l'abattement est plus lent : 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 9 % la 22e année, puis 9 % par an jusqu'à la 30e année. L'exonération totale des prélèvements sociaux n'est atteinte qu'au bout de 30 ans de détention.
C'est pourquoi un bien détenu entre 22 et 30 ans est exonéré d'impôt sur le revenu mais reste soumis aux prélèvements sociaux sur une fraction décroissante de la plus-value.
La surtaxe sur les plus-values élevées
Lorsque la plus-value imposable (après abattement) dépasse 50 000 €, une taxe supplémentaire s'applique selon un barème progressif allant de 2 % à 6 %. Le simulateur intègre ce barème, y compris le mécanisme de lissage à l'entrée de chaque tranche.
Cette surtaxe ne s'applique pas aux terrains à bâtir ni à certaines cessions exonérées.
Les principaux cas d'exonération
La vente de la résidence principale est totalement exonérée de plus-value. Sont également exonérées, sous conditions, la première cession d'un logement lorsque le vendeur n'est pas propriétaire de sa résidence principale, les cessions inférieures à 15 000 €, ou encore certaines situations liées à l'âge ou à l'invalidité du vendeur.
Ce simulateur fournit une estimation indicative pour un bien imposable et ne remplace pas l'avis d'un notaire, qui établit le calcul définitif au moment de la vente.
Questions fréquentes
Quel est le taux d'imposition de la plus-value immobilière ?
La plus-value imposable est taxée à 19 % au titre de l'impôt sur le revenu et à 17,2 % au titre des prélèvements sociaux, soit 36,2 % avant abattement. Une surtaxe de 2 % à 6 % s'ajoute lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 €.
Au bout de combien d'années suis-je exonéré ?
L'exonération d'impôt sur le revenu est acquise après 22 ans de détention. L'exonération des prélèvements sociaux n'intervient qu'après 30 ans. Au-delà de 30 ans, la plus-value est totalement exonérée.
La résidence principale est-elle concernée ?
Non. La vente de votre résidence principale est totalement exonérée de plus-value immobilière, quel que soit le montant. Ce simulateur concerne les résidences secondaires, les biens locatifs et les autres biens imposables.
Puis-je déduire mes travaux ?
Oui. Vous pouvez déduire vos travaux pour leur montant réel sur justificatifs, ou appliquer un forfait de 15 % du prix d'achat si vous détenez le bien depuis plus de cinq ans, sans avoir à les justifier.
Comment est calculé le « net en poche » ?
Le net en poche correspond au prix de vente diminué des frais de cession et de l'impôt total (impôt sur le revenu + prélèvements sociaux + surtaxe éventuelle). Il ne tient pas compte d'un éventuel capital de prêt restant à rembourser.